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【财报专题】额外印花税有那么可怕吗?
作者:英国房产周刊  发布于:2015/12/22 1:34:13  专题报道

在最新颁布的秋季财报中,财政大臣乔治·奥斯本给了所有出租房房东们一个“加税”的重大打击。针对每套“买房出租”房产和二套房,都将征收额外3%的印花税。

在本次秋季财报中,财政大臣奥斯本表示:“那些购买出租投资房的行为不应该挤压到那些无力购买房产的人们。”

猛一看,额外3%的印花税听起来并不多,但实际上,对于购买27.5万英镑房产的买家其印花税将从3,750英镑涨至12,000英镑。

虽然乔治·奥斯本表示新印花税政策不适用于40,000英镑以下的部分,一旦你超过了初始的3%税率还是会收到大额税单。

针对“买房出租”和二套房买家,将不得不支付额外印花税。由此,房东们将逐渐失去用租金收益抵消房屋抵押贷款利息的能力。总的来说,这一举措将逐渐削弱“买房出租”投资的吸引力。

住宅出租代理协会(Association of Residential LettingAgents)的David Cox甚至形容这一新政策是“租赁行业灾难性的新闻”。

在短期内,这一措施可以发挥作用;但是从长远角度,这将进一步推高与工资相比已经很昂贵的房价。

然而,就在奥斯本先生的财报中,也存在着自相矛盾的证据。为伦敦新房购买者提供的高达40%的免息贷款看上去并不是一个在努力遏制房价的计划。

相反,针对买房出租的举措更像是在增加税收,加重投资者的负担。相信财政大臣有足够的动力,因为即便面临高额印花税账单,投资者还是会继续购买。毕竟,大量的投资者会抢在明年4月1日额外印花税政策实施之前,抢购房产。

秋季财报中似乎也预测到,额外印花税政策将不会对市场造成严重影响。按照财政部的预测,印花税的收入预计从今年的112亿英镑上升至2020/21年的178亿英镑,涨幅高达60%。

对于买房出租印花税政策的变化有两件事值得注意:

首先,由于房东和二套房购买者抢在明年4月新政实施前进入市场,它将严重扭曲市场,

其次,政府还是为房产投资者网开一面。

当他们出售房产时,他们可以用包括印花税在内的购买成本,将作为资本利得税的免税额,可以抵扣资本利得税。

因此,即便他们目前需要缴纳较高的税款,但是一旦出租房的投资者决定出售房产,他们可以将这部分印花税通过资本利得税抵消一部分。

这样看来,额外印花税将是政府从投资者手中预支的一种税款。

公司买家的避税漏洞

乔治·奥斯本针对“买房出租”的新印花税政策漏洞给了大型的海外投资者和机构一个继续在英国房产市场牟利的可乘之机。

专家提醒投资者,应利用漏洞的优势,通过成立投资基金或公司的形式购买房产,将可以合理避免额外的印花税。

在秋季财报中提到,政府正在考虑,一旦投资者通过公司或基金的形式,购买超过15套住宅,将不必缴纳额外的3%印花税。

已经有英国公司正在积极寻找应对策略,帮助英国境内和境外的富有投资者更容易地避免新的税率。一个方法包括,以投资者的名义设立一家公司,代为抢购几十套房产。

由于是以公司名义购买的房产,那些将现金投入基金的投资者将无需承担增加的新印花税,但依旧可以共享回报。在大多情况下,这些投资者甚至没有见过他们投资的房产。

英国柴郡的一家地产公司Assetz Capital正在建立一个地产投资资金,该公司首席执行官StuartLaw表示,这一基金的目标投资者将是来自英国国内和海外的高净值人士。

他认为,一些外国买家将开始抢购目前房价较低区域的房产,这将推高英国北部的房价。

他表示:“你会发现,这些买家决定不再为梅菲尔区的一栋联排别墅花费1000万英镑。取而代之的是将现金投入北部,购买一栋公寓楼并避免印花税上涨。”

对于上千名已经与开发商签署了期房购买合同的买家仍有许多不确定性。许多人不得不支付订金并签署合同,买下在印花税新政策生效后才将完工和成交的房产。但是,受到新政策的影响,许多人将面临超出预期数千英镑的税单。

 

案例分析

新印花税对购买价值27.5万英镑房产的房东来说意味着什么?

目前,房地产成交价格中的12.5万英镑不用缴纳任何印花税,成交价格从12.5万到25万之间的部分按照2%税率计算,25万到92.5万之间的部分税率为5%,92.5万到150万之间的部分执行10%的税率,房价中超过150万的按照12%缴纳印花税。

针对购买出租用房的投资者或购置第二套住宅的买家,未来成交价格在4万英镑至12.5万英镑之间的税率为3%,12.5万至25万亿英镑的税率为5%,25万至50万英镑的税率为8%。

 

对于那些购买27.5万英镑的买家,根据目前税率相当于3,750英镑。

计算方式如下:

£125,000 = £0

£125,000 *2%=£2,500

£25,000 *5% = £1,250

总计= £3,750

但是,增加了额外的3%印花税之后,其账单为:

£125,000 * 3% = £3,750

£125,000 *5% = £6,250

£25,000 *8% = £2,000

总计= £12,000




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