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投资者须知的英国房产税费
作者:范慧勇  发布于:2014/8/15 7:10:28  专题报道

 最近几年,随着中国人对英国尤其是伦敦房地产市场的逐渐了解,越来越多的华人选择来英国投资房地产。无论是自住还是投资,无论是常住英国还是来自海外,在英国购产置业,都会涉及各种各样的税赋和费用。

从本期开始,我们《英国房产周刊》将为读者详细解读投资英国房地产过程中涉及的税费,将分三期从购房、持有和出售三个阶段分析,敬请关注。

本期,我们将侧重购房过程中涉及的税费。购房过程中,投资者主要面临的税费有印花税、律师费、增值税、房产价值评估费、按揭贷款手续费和房产登记费等。

 

印花税(Stamp Duty Land Tax

在英国购买房产,成交时必须向税务局缴纳印花税(SDLT),买卖交易才能最终获政府认可。

根据英国财政部公布的最新税率,印花税的具体征收标准如下:购买价值低于12.5万英镑(含12.5万)的物业,不需要缴纳印花税;物业总价值在125,001 - 250,000英镑的,印花税税率为房产总价值的1%;总价值在250,001 - £500,000英镑之间的房产,印花税为房产总价的3%;总价值在500,001 英镑-100万英英镑之间的房产,印花税为总价值的 4%;物业总价值在100万以上低于200万英镑的,印花税税率为物业总价值的5%;购买房产价值超过200万英镑的,印花税为7%;如果通过公司购买价值超过200万英镑的物业,印花税税率为15%。详细税率见图表。

英国印花税税率表

所购房地产总价(英镑)

印花税税率(总价的百分比)

0 - 125,000

0%

125,001 - 250,000

1%

250,001 - 500,000

3%

500,001 - 100

4%

超过100万到200

5%

超过200

7%

超过200(通过公司购置)

15%

数据来源:英国税务总局(HMRC)

 

 

增值税(VAT)

增值税是指对在英国经营期间,提供商品或服务产生的增值部分所征收的赋税。在购房过程中,几乎所有的律师、会计服务,都需要交纳增值税。提供服务的律师事务所将根据具体的服务事项,在房产成交前提供具体的费用和税款清单。增值税的税率为20%

 

律师费(Solicitor / Conveyancing fees)

在英国购买房产,必须通过律师进行严谨的法律文件审查,才能保障购买过程中棘手繁琐的法律文书、政府文件等处理环节不会出现法律纰漏,确保产权完整,避免纠纷。律师的费用根据购买房产程序的复杂度和房产价值的升高而升高。律师费用通常为房产价值的0.2%-1%。以当前伦敦平均房价50万英镑为例,房产交易的律师费约为1000英镑(加上增值税后总费用为1200英镑)。

 

房产价值评估费(Valuation/Survey fees)

根据具体情况,购房者可以选择对房产进行不同等级的价值评估。在英国,房地产的价值评估,必须由皇家特许测量师协会(RICS)登记注册的特许测量师进行,通常有三个等级的价值评估,费用根据等级不同,从300英镑到1000英镑不等。

基本评估(Basic Valuation)通常由按揭贷款银行委托进行,部分贷款银行减免这部分费用,但是也有部分按揭银行因为房产价值评估费用较高而向购房者收取。这个等级的级别最低,费用最低,但是,购房者不能因为成交之后房产出现异常状况而向评估人或按揭银行进行任何形式的索赔。

买房委托评估(Homebuyers Survey / Report)除了包括基本评估的内容外,还包括房产状况、有待改进的地方等提出报告。这个级别的评估只能算中等的,内容并不全面,仍然可能遗漏房产的一些问题。

全面结构调查(Full Structural Survey)属于最高级别的全面价值评估,内容包括房产的结构、装修等问题,同时还包括房产周边环境、犯罪率、就业率、学校配套、大型改造项目等可能影响房产价值的内容。如果此级别的报告出现疏漏而造成房产价值受损,购买者有权按照法律程序索赔。

 

银行按揭费(Mortgage Arrangement / Application Fee)

如果购房者需要通过银行按揭支付部分房款,通常需要向银行缴纳贷款手续费。这个费用根据银行按揭产品、首付款比例等不同,费用不等。通常在3002000英镑。大部分银行允许购房者将这部分费用累计在按揭中,分期偿付。

 

房产登记费(Land Registry Fees)

购买英国房产的最后一个环节是通过律师在英国土地注册局登记所购房产的产权。房产登记费根据价格不同,约为房价的0.1%-0.2%

由于房产登记环节是由购房者律师进行的,因此这部分费用将由律师代收。

 

以上是在英国购买房产环节所涉及的税种和费用。下一期,《英国房产周刊》将详细解析英国房产的持有成本,敬请关注。

 

 

 

市政物业税(Council Tax):

在英国,所有的房产每年都要向所在地方政府上缴市政物业税,用来支付地方政府公共服务设施的费用,如区内图书馆、学校、交通、垃圾回收、环卫等。

根据物业总价的不同,市政物业税的额度也不同。在房产成交后,购房者有责任联系当地政府,获得所购房产的市政物业税的额度和缴纳方式。通常情况下,英国的市政物业税额每年在900-3000英镑之间。

在很多情况下,房主可以申请减免市政物业税。比如,房客全部为全日制学生的,可以向政府申请免缴市政物业税;大多数出租房的市政物业税由房客承担;如果房子没有被出租,但并不是房主的主要居住地,房主可申请减免物业税;只有一个成年人居住的房产可以申请减免市政物业税等。

 

个人所得税(Income Tax):

按照英国的税法,无论是英国常住人口,还是海外投资者,其在英国的房地产租赁收入,都需要缴纳个人所得税。

通常情况下,是由房主或代理机构先收取房租,等英国财政年度结束的时候补交一年所应缴纳的税款。

按照规定,房东可以用正当的物业支出来抵消部分税金。如果您在购买房产时向银行申请了按揭贷款,那么付给银行的按揭贷款的利息部分(不含本金),就可以抵消部分应税金额。另外,所有的物业的装修、维修等维护成本也可以用来抵消部分税金。此外,对于海外投资者,房主用于投资房管理业务的往来交通费用,同样能抵消税金。

另外,英国的个人收入还有一定的免税额度,个人所得税税率按照层级递增。

对于中国投资者而言,按照中英两国政府签订的税收协定,明确申明任何来自英国的财产的收益,如果已经在英国交税,在中国将享受免税政策,避免了中国房产投资者重复纳税。

 

资本利得税(Capital Gain Tax)

资本利得税是对资本商品,如股票、债券、房产、土地或土地使用权等投资资产,在出售或交易时取得的收益部分征收的税金。英国资本利得税征税的税率有18%28%两种。

英国房产买卖的资本利得税只针对投资租赁房。出售自住房时所获得的收益,不必缴纳资本利得税。资本利得税根据个人的收入情况按照不同的标准征收:个人收入税率低为20%的,资本利得税税率为18%;若个人所得税税率为40%或以上的,资本利得税按照28%征收。

另外,英国的资本利得税是一个综合资产税种,在一种资产的收益能够抵消另一种资产的亏损,每个人所承担的资本利得税是统筹所有资产的总收益缴纳。除此之外,如果在卖房之前,你曾经进行过装修改造,只要能提供具体证据,都是可以在增值部分减免掉这部分投入资金。




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