【编者按】新春佳节前夕，由《英国房产周刊》、戴德梁行(DTZ)联合主办的伦敦房地产市场走向专题研讨会在位于伦敦金融城的戴德梁行全球总部成功举办。与会嘉宾就“2015上半年抄底伦敦房产最佳时机？”的主题，针对英国房地产市场在2015年上半年将呈现何种走势？英国政府换届大选对市场的干扰？英国央行可能的利息调整对楼市有何影响？伦敦哪些区域最具发展潜力？等读者关注的热点话题进行深入的探讨。

下文为戴德梁行新房部总监Mike Bickerton的演讲内容：

伦敦房产市场为购房者提供了世界顶级的教育系统以及完善的医疗系统。英国以及伦敦拥有众多历史悠久的景点和优美的风景。英国也是欧盟成员国之一，可以享受很多欧盟的优惠政策，但是另外一方面是，英国使用独立的支付系统，使用的是英镑，相对欧元来说，要稳定很多。

简略来说，英国伦敦房产市场包括以下几大特点：

首先伦敦是世界上最重要的商业和金融中心之一，也是通往欧盟28个成员国的门户城市；

其次很多外国人选择英国最重要的原因便是看好英国的教育系统，英国的高等教育可以说闻名全世界，伦敦数一数二的初高中教育也位于全英之首。

第三，相对于欧洲其他成熟的发达国家，英国政府对于移民一直都保持着一个比较开放的态度。

着眼伦敦，其房地产市场也有着众多的优势。

首先，伦敦的投资环境非常安全。与西欧的主要城市相比，价格浮动也比较低，一直以来都是值得信赖的国际市场。

第二，流通性非常高。伦敦作为世界上最大的单体交易市场，2014年整体交易额超过了200亿英镑。

第三，伦敦的居住者非常多，整体的居住市场都处于一个供不应求的状态。在投资者最看中的投资收益率方面，伦敦也表现出色，初始收益率在4%左右。另外，伦敦房产的质量也相当有保证。伦敦政府对于施工质量以及开发商有非常严谨的监督措施，以最大程度的保护投资者的利益。

另外，英国的法律制度也非常的完善，是充分保护业主利益。最后，相对来说，购买以及持有房产的成本很低，低于其他西欧城市。

大选干扰因素

2015年是充满变数的一年。伦敦房产市场受到大选、加息等不确定因素的干扰，目前投资者都在观望期。目前获得支持最多的两个政党分别是保守党和工党。

对于保守党，一直是支持房地产发展的，在过去几年内也出台了不少利好政策，比如“帮助购买计划”，印花税改革等；对于工党，他们一直以来都是一个比较激进的政党，大家都很关注他所提出的豪宅税。

豪宅税是将要对超过价值200万英镑以上的房产征收的一个新税种。但是，从房产方面来解读的话，我们对于豪宅税的实施抱有怀疑态度。因为在执行中豪宅税将遇到很多现实问题。比如对房产的估价，是否会遇到以前200万英镑的房产，由于要避税，会压价至190万英镑，其次，区域上的差异，比如伦敦中心区的2房公寓可能价值200万英镑，而外围地区一栋6居室带游泳池的别墅也标价200万英镑。对于不同的房型，不同的地点的房产，在征收豪宅税时如果不加以区别对待，是否会略显不公平。第三的问题是，英国有很多价值200万以上的房产是年轻人通过继承来获得的，这些年轻人大多没有足够的现金缴纳每年的房产税，对这部分居住着是否也将征收同等额度的豪宅税也都是未知数。

因此，一旦工党在5月的大选中获胜，他们要如何执行豪宅税，如何平衡这些现实的困难，我们都拭目以待。

当然，未来也可能会出现联合政府，关于大选对房产市场造成的不确定影响，戴德梁行认为：大选前的房价是稳重有涨，大选后的涨幅将更加明显。

无论哪个政党执政，哪些新的房产政策将要出台，伦敦房价一直上涨趋势都不会受到太大的影响。

央行加息势在必行

在过去6年中，英国央行一直保持着基准利率0.6%，鉴于目前的经济状况以及市场上的传闻说今年年底英国央行将对基准利率做出调整，戴德梁行的研究部分的调查认为，在未来3年内，基准利率将上涨至3%。因此，加息前是入手伦敦房产市场的一个好时机。此外，利率的上涨也会促进房价的上升，刺激购买欲望。

欧洲房市聚焦英国

谈到欧盟和欧洲对英国房价的影响，我将从以下三个方面简要分析。首先是政治因素。在最近一两年内，自欧盟成立以来就悬而未决的一些主要问题纷纷爆发。比如今年年初希腊大选问题，以及有些国家会不会涉及的债务违约问题。第二是欧洲最重要的国家，俄罗斯。去年其外交关系也频繁触冰，尤其是对乌克兰的出兵，也严重影响了欧洲的格局。经济方面，今年年初欧盟颁布了量化宽松政策，导致欧元大幅贬值。2011年时，英镑兑欧元还在1：1.11，而目前，英镑兑欧元已经是1：1.35。整个欧洲来看，俄罗斯的卢布也大幅贬值，贬值幅度已超过30%。

最后也是大家比较关注的国土安全问题。欧盟的申根协议一方面鼓励了人员的流动，另一方面也给欧洲国家造成了一定的威胁，比如刚刚发生不久的法国巴黎“查理事件”。

因此，对投资者来说，欧洲国家的安全形势的确存在着不确定性，因为从地理位置来看欧洲大陆与中东地区非常接近。欧盟和欧洲的经济形势也都奠定了伦敦市场的避险地位。

据戴德梁行的统计，欧洲大陆，俄罗斯和中东的卖家最近1-2年内在伦敦的投资都大幅增加，这也进一步促进了房价的上涨。

在过去5年，戴德梁行的数据显示，伦敦中心区的涨幅将近50%，大伦敦的区也出现了30%的涨幅，明显高于英国其他地方的涨幅。而未来5年，由于各种不确定因素对于价格的影响，戴德梁行的研究部门预测，到2019年，伦敦中心区的涨幅将在23%-26%。

不管是投资者还是有购房刚需的业主，2015年将是非常适合入市的年份。我们希望大家持续关注伦敦黄金地段的标志性房产，因为这部分房产的涨幅将十分稳定。另外也希望大家不要忽略重建区的房产，这些房产都具有长期明显的增长前景。

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