长久以来，许多人都希望以投资房产然后出租的方式获得丰厚回报，但是高额的首付资金和银行按揭却让大部分投资者望而却步。

对于那些想要投资住宅却暂时不能筹到足够起始资金的投资者来说，众筹的出现可以帮助他们实现这个投资愿望了。

众筹支持者们声称这种方式不仅可以通过购买股份为希望投资住宅物业的投资者们提供一个便宜的投资渠道。同时，英国还出现了一个叫做“PropertyPartner”的众筹新平台甚至建立了物业股权二级市场，让投资者们可以在这个二级市场上进行股份交易。

但是众筹投资却是伴随着高风险的。那些希望通过投资物业发家致富的投资者们应该谨慎对待，起码在真正投资之前，应该充分了解到投资风险、费用及安全问题，更重要的是要知道如何在想要结束投资时安全退出。

英国众筹买房

众所周知，建立一个房地产投资组合，不仅昂贵还很耗时耗力，但是如果你只是想轻松地从物业市场增长中获益呢？

英国涌现出一批平台，可以让投资者通过众筹这种方式享受到投资收益了。投资者们可以选择通过这个平台筹集贷款后再贷款给有需要的房东，或者也可以筹集到贷款后自己出租、管理该房产。

在这样的众筹平台上，物业投资更加便利因为投资者们不需要大量的初始资金，也不用承担贷款或是担心资产位置及寻找适合的租客。

相反，投资者可以通过与其他投资者一起购买房产并且获得租金收益。所有与房产相关的事宜，如维护房产、安排租客及收取租金等事宜将会有平台指定的专员进行管理。

比如说，基于曼彻斯特的The House crowd平台就是这方面很好的例子。TheHouse Crowd由Frazer Fearnhead及其测量和开发团队共同组建。

该平台的运营模式是：成立一家有限公司然后去购买房产，并指定租赁团队去管理及出租房产。投资者们在真正投入资产之前会被告知所有方案细节。而该平台也会根据你的期望收益为你提供租金及资产增值收益模型。而如Lendinvest这样的贷款筹集平台，则可以双向帮助愿意贷款和需要投资的投资者们。

Lendinvest每次都会为房东或房产投资者们提供三到四种不同的投资选择，并且只在收到回报时才用支付费用。借款时间从一个月到五年不等，投资者可以看到房产位置、价值、用途等细节，也可以看到借款者需要的资金数额、期限及退出机制等。

房产众筹平台有哪些新意？

新型众筹平台Property Partner发展迅速，并已开创了购买投资股份的二级市场。这个上星期开始运行的平台，允许投资者集资购买用于出租的房产，投资者们也可以选择在二级市场上出售他们部分或全部的股份。投资者们可以获得与他们投资份额相应的租金回报，如果资产升值，他们也可以选择出售股份从而获得资产增值回报。

由Octopus Ventures和John Moulton投资的PropertyPartner平台会为投资者们提供有关房产的相关资讯以帮助投资者们决策。提供的信息包括房屋的照片、平面图、由注册测量师提供的估值报告，法律报告及如预测租金收入等相关财务信息。

这些房产位置信息将由前苏格兰银行住宅部总监及基金经理Robert Weaver带领的团队提供。PropertyPartner现在有三个正在进行的项目（全新投资或是在伦敦和南英格兰地区的二级市场销售），另外有三个全新的项目将马上开放。投资者们可以选择他们想要投资的任何数量直到该项目募资完成或出售。如果项目没能完全募资，PropertyPartner则会补上差价。一旦购买了房产，每个房产的所有权将会归于由代表投资者的特别项目团队，Property Partner也会指定一个租赁中介为该房产寻找租客及进行管理。

在投资者获得收益之前，将要支付一定的手续费用，其中包括：2%的购买房产金额和15%的租金收益（其中12.5%加上VAT。）

众筹股份流动性问题

Property Partner平台创造的二级市场让初次购房者有机会退出或者出售他们全部或部分股份，并允许新的投资者参与进来。

当然，这也意味着投资者能够找到新的买家。因为在这个刚开始发展的小众投资市场中，投资者非常有可能找不到愿意以售价接手的新买家。

现有持股人可以在二级市场上出售他们全部或部分的股份。比如说PropertyPartner平台上有一栋在Croydon的三居室房产，虽然已经通过众筹获得了全部资金，但也有53,178份股份正待出售。

现有投资者可以自己定价出售他们全部或部分股份，新买家会决定是否要进行交易。

这里的股份定价可以被看做是由房产的最新总价除以股份数量得出的。根据这种方法Croydon的房产为每股22.66p，而该平台上也会列出待售股份的10个最低报价，其中最低的报价为每股25p。

卖家出售自己的股份并不会有其他额外费用，但是二级市场上的买家如要购买股份则需支付2%的手续费。如果市场上没有人购买出售股份，PropertyPartner允许投资者在五年后以市价退出。

当房产被重新估价后，那些想要退出的投资者手上的股票会集中在PropertyPartner平台上销售4周。如果没有新的买家购买这些股票，那么PropertyPartner会出售该房产，之后每位投资者将获得收益。通常来说，卖出这些房产会需要三到四个月的时间，所以投资者想要通过这种方式退出，那么得等待一定时间才能拿回自己的本金。

众筹买房的风险

当然，与其他所有的投资一样，众筹买房投资也是有一定风险的。因为购买房产股份是通过众筹购买非流动性资产，那么投资风险相当集中，所以也就让众筹买房投资风险很高。投资者希望房产可以升值并获得稳定的租金收入，但是投资者却无法控制租客是谁。所以投资者们只能寄希望于他们的中介负责工作，并且租客也值得信赖能够按时交纳租金。

跟一般的投资出租房产模式一样，众筹买房也可能会有空置期。同样，当投资者想要早点退出时，众筹平台也无法保证一定会有新的买家来接手出售的股份。另外，在投资五年后，投资者也有可能因为别的投资者想要退出出售房产而损失该房产以后的增值收益。

通过抵押贷款来借钱投资是获得投资回报的一个驱动因素。这就是所谓的利用投资杠杆，使用杠杆让投资者借用资金来获得更多的收益，但也有可能在房产价格下降时损失更大。比方说，如果投资者购买一个价值10万英镑的房产，其中抵押贷款了3万英镑，如果房价上涨7%，那么投资者将获得7千英镑的收益。但是从资本收益回报上来说，投资者获得的收益率是高于7%的。因为投资者购买该房产实际上是只出资了由贷款而来的3万英镑，所以资本收益率其实是23%。（当然要计算准确的收益率是要扣除所有包括贷款在内的利息、成本等。）

如果市场行情不好，房价下降，那么抵押物价值会缩水而投资者的所欠贷款金额不变，那么投资者的亏损率可能比房价贬值更多。

而在众筹购房项目中，投资者并不能享受到由房价上升带来的贷款杠杆收益，但在房价下降时，投资者也可以获得风险保护。

众筹购房投资计划比传统的投资房产基金或者是买地产公司股票风险更大。投资者也会失去很大一部分的投资控制权，因为这可不像是购买自己房产那样，所有决策都由自己决定。

众筹平台监管问题

Property Partner由财政管理局进行监管，并且该局也出台了一些保护投资者的政策。比如，所有投资者的钱都是被放在与公司独立的帐户中，如果公司倒闭这部分资金也能够被退回。投资者在PropertyPartner帐户中没有被用来投资房产的剩余资金将会被存入巴克莱银行的一个独立客户信托基金帐户中。每个物业投资项目都有各自的特别管理机制，并且这些项目的资金都与PropertyPartner平台的资产和负债或旗下的其他项目都没有关系。如果Property Partner陷入财务困境，那么会指定另外的一名经理去继续管理投资。但是这样也可能会产生更多的不确定性，因为投资者并不知道谁是新的经理，也不知道他会如何管理这些资产。

其他众筹平台

其他的一些众筹平台允许投资者在找到新买家时可以早点退出投资。这些平台和PropertyPartner的区别是，Property Partner创造市场让投资者只出售一部分的股份而在其他的平台上投资者则一定要出售全部的股份。很明显，这两种机制都无法保证投资者能够顺利出售他们想要出售的股份，也无法保护投资者一定能够获得可观的回报。

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