首页英国房地产基金年回报19% 此刻跟进投资是否为时过晚？
作者：董白白 发布于：2015/2/27 21:56:16 专题报道
在过去两年内，英国房地产基金的投资回报率出现大幅增长。但是，若此时将资金投入到商业地产上是否已经错失商机呢？在过去的12个月内，约有40亿英镑投资流入英国房地产基金。这一数额超过了2006年房产市场出现泡沫时的峰值。据投资地产数据库(IPD)，在2014年，英国房地产基金创下自1988年以来最高的年投资回报率，19%。
未来的一年中，是否也会出现同样的大幅收益增长呢？许多专家对此都持有相当乐观的态度，他们认为投资回报率可出现10%或更多的增长，但是他们却不认为市场会继续去年的表现。
因此，对于房地产基金的投资仍会值得期待，但是如何衡量您的投资是否恰当仍需谨慎。
两位数字年回报率？
过去几年内商业地产繁荣的主要原因之一是英国的经济一直在增长。
当经济逐渐向好，越来越多的租户需要为他们的上浮，咖啡厅和库房寻求更大的空间，随着需求的增加，房产租金的上涨也显得更为合理。因此也增加了资本价值。
来自Equilibrium的财富经理Mike Deverell表示：“经济的上涨和商业地产的增值有着历史上必然的联系。当经济进入衰落时期，其价格也趋于下跌，但是经济向好必然会带动其价格上涨。”
分析师们认为商业地产今年将持续良好表现的原因之一是，在过去的4个季度中商业地产价值的增幅超过了租金收入的增长。而这一现象也是2007年至今首次出现。金融危机对房产价值的影响十分显著，而目前这些资本价值刚刚开始复苏。
保险巨头Aviva将来自消费者的数十亿英镑投入商业地产，期待2015年继续去年的涨势。该公司预计总回报率（包括租金回报和资本增长）可达到18%。
Aviva的一名商业地产分析师Richard Levis表示，至少一年内出现的利率上涨也会将进一步促进资本的增值。
他指出：“处于历史低位的利率将对地产价格的增长提供支持，有助于房地市场的复苏。”
Schroders的地产负责人，基金经理Duncan Owen也预测认为2015年同样将出现两位数字的回报率。“经济的复苏与低开发程度共同作用，意味着需求和供给间的平衡对房东是一大利好，同时我们预期租金将加速增长。”
谨慎对待
虽然涨势乐观，但英国最具经验的商业地产基金经理也指出投资者需谨慎。
管理着储户的34亿英镑的Aberdeen地产信托负责人Gerry Ferguson表示，投资者在今年可收获8%至15%的回报，但是他也提醒投资者，从明年起租金收入将再次成为收益的主要来源。
Ferguson先生指出：“尤其是伦敦地区，已经出现了租金增长的势头，一些写字楼的租金在很长一段时间内都保持在最低水平，这也是我认为租金增长将强势反超的原因之一。”
从长期来看，其他方面也持谨慎态度，尤其是考虑到未来某时间段一定会上涨的利率。比如，Aviva预测，从2016年至2019年平均投资回报率将为9%。
基金投资回报率
与Aberdeen Property Trust这种拥有地产公司股份的基金不同，一些较为流行的基金拥有实体物业，如办公室、学生公寓或酒店。Aberdeen地产信托基金（AberdeenProperty Trust）是英国最具历史和规模的投资组合之一，在过去3年的平均投资回报率为27%，而整个行业的平均投资回报率为23%。
另一个颇受欢迎的选择是Legal & General UK 地产基金。在过去5年内，它的表现最为突出，回报率为46%，高于平均值33%。
目前也有一些商业地产的投资信托基金，但是大部分是交易溢价。基金的市场价值与资产价值间的差距约为10%或更多，也使这些基金看上去没那么吸引人。
平均而言，由于需要支付的费用，基金总体的回报无法跑赢市场。过去一年内，一个典型的地产基金的投资回报率为12%。
不要过度投资
专家建议仅将投资组合的一部分，至多10%投入地产基金。
储户对于能否在金融危机时将现金从这些基金中提取出来感到困扰，也造成了专家的谨慎态度。如果基金直接拥有房产，他们则很难筹集资金归还给投资者。
大部分包括现金缓冲在内的投资组合都可以满足迅速兑现，但是一些顾问仍表示出担心。
Skerritt Consultants的AndrewMerricks表示：“我并不准备将资金投入一个资金，这将套牢我的投资者的现金。这种基金很可能在接下来的经济衰退期重演过去的颓势。”
本文归《英国房产周刊》所有，未经授权不得转载
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