学生公寓作为家长或投资者追捧的对象，行情变得越来越火热。这一类学区房产物业已经从十多年前鲜为人知边缘产品摇身一变成为当今在全世界价值超过1500亿英镑的炙手可热的资产。这种火热行情背后的助推原因是成倍剧增的学生人数，从2000年全球学生总数约为9800万，剧增到2011年的逾1.65亿人。

   另外，在同类物业资产中，学生公寓的收益率较高，在可以预见的中长期内仍将占有很大优势，让私人或者机构投资者动心。根据国际房产代理公司莱坊2013年9月的数据显示，当年学生公寓的投资回报率达8%。该公司预计，今年的回报率也将稳定在这个水平。

      “学生公寓是各类房地产物业中最稳定最成功的资产，这必须要感谢英国学区对学生公寓的稳定需求。而那些名牌大学所在城市的学生公寓，供不应求的局面仍将持续很长时间”，莱坊公司学生公寓资产管理部总监James Pullan分析认为。

   针对如此乐观的前景，如何才能通过不同的途径购买或投资学区公寓呢？配合本期学区房专题，我们提供几种投资选择给读者做参考。

 

直接购买学区公寓

    最直接的投资方法就是买下一间学区公寓，并把它租赁给学生。享受高收益率的同时，“连带责任”的租赁合同将确保每个不同的租客能分别对房租和房屋内的损坏负责，并且能够得到学生家长的个人担保。

    但是和在英国任何地方购买出租房一样，专门用于出租的学区公寓，在投资时必须谨慎选择地点和物业。尤其是英国政府在2012年调整高校收费政策之后，变得更为重要。

    投资者首先要密切留意的是，各高校的招生变动情况是否受到学费上涨而出现异常变动，所关注的学校招生是否稳定增长。如果你不太确定，那么最好从罗素大学集团成员院校周边的房产开始，也就是投资素有英国“常春藤联盟”的24所最顶尖大学，如牛津大学、剑桥大学、爱丁堡大学、伦敦帝国理工学院等等学区的房产。

    其次可以衡量是否值得投资的参数是，大学中非欧盟学生所占的比例。房产中介表示，能成功吸引大量海外学生的高校周边，将是最佳的投资区域，因为国际学生对住房的需求稳定，而且在房租方面的回报也比较高。

      同时，还需要仔细考虑所投资学生公寓的物业类型，是楼房公寓还是低层别墅，是否需要获取群租物业(HMO)的许可证。英国法律规定，私人住宅如果出租给超过三个人，除非他们是夫妻等家庭亲属关系，都需要申请办理群租物业许可证。另外，英国政府现在对群租物业的投资者有了更多更苛刻的条件，投资者或许会为此付出更高的成本。

    需要敲一下警钟的是，尽管学生公寓近几年的回报率的确可观，但是不能保证长期维持下去。周边是否会有大量新的学区公寓建成，银行贷款利率会不会大幅上涨，都将影响收益率。考察房产地理位置和过去投资环境，知己知彼，才能百战不殆。

确定按揭贷款类别

    申请学生公寓的按揭贷款比其它类型的投资房有更多的条件限制。很多银行并不允许学生作为租客，或者会禁止投资者自己的子女入住这套房产。

   市场上提供学生公寓按揭贷款的机构不太多，可以考虑的贷款机构有：Abbey, Aldermore, Leeds Building Society, Paragon Mortgages和Woolwich等金融机构。但是这些机构通常不希望投资的房产需要办理群租许可，或者投资者自己改变房屋的建筑结构。

    允许投资群租房产的贷款机构更少。The Mortgage Works金融机构可以改不超过五人的群租房产提供按揭贷款，但是业主必须要交付一笔不低于房价35%的首付订金。Keystone Mortgages允许贷款房屋有最多八人的群租许可。

    如果需要更多人数的群租许可，Paragon Mortgages提供单物业数量不超过20人合租房产的贷款，最高可贷款额度不超过房产价值的75%。

 

投资基金

 

    对于本金量并不充足，无法直接购买整套学生公寓的投资者，购买学生公寓相关联的基金，可能是更优的选择。但是，市场上投资产品比较有限，只有为数不多的房产基金对私人投资者开放。

    根据伦敦证券交易所的交易记录，英国房地产投资信托基金在税收效率较高的模式下，须将房产公司90%的租金收入返还给投资者。GCP Student Living基金是第一个专注于高校公寓房产的投资信托基金，它会专注在伦敦黄金地带专用于学生公寓的私人房产。它计划今年实现每年5.5%的派息收益率，并且随着房租的上涨不断增加派息，长期计划实现8%~10%每年的派息收益率。

 

投资学生公寓开发商

 

    个人投资者同样可以将资金投入那些学生公寓房产的开发商。比如，Unite Group是全英拥有最多单元学生公寓的房产开发商，也是极少数上市的学生公寓房地产公司。

    购买Unite Group的股权并不是唯一的选择。2012年11月，该公司还在伦敦证券交易所的零售债券市场发行了公司债券，承诺在七年里的平均年利回报率为6.125%。

    但是，Killik&Co投资咨询公司的Mick Gilligan指出，Unite Group的投资在市场中有更高的风险性，而且收益率比GCP Student Living要低。

   投资房产的风险须让投资者更谨慎，譬如非流动性会给投资基金带来风险。

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