很久以来，房产已经不仅仅是挡风遮雨的居所，还逐渐成为投资者保值增值的投资工具。对于大量手持现金急待资产多元化的投资者而言，如何既能获得英国房地产行业稳定增长的收益，又不希望受累于直接投资实体房产的冗长周期和繁琐程序呢？

总市值规模高达460亿英镑的英国房地产投资信托(REITs)，不失为优势明显的选择之一。从2007年以来，英国近40家房地产投资信托(REITs)相继成立上市交易，其中多数由之前运营多年的房地产上市公司转换为REIT架构。当前英国市场上的房地产投资信托主要投资于写字楼、商业零售、工业、仓储、及医疗等领域，而在住宅方面投入较少。

根据过往3年的收益率看，2012年是31％，13年是20％，然后2014年是24％，英国房地产投资信托的投资回报超过或接近实体房产投资的回报，成为没有足够资金投资实体房产的投资者的最佳选择之一。

针对英国房地产投资信托的一些热点问题，《英国房产周刊》记者特地采访了英国大型机构房地产投资战略顾问机构ConsiliaCapital的创始人亚历克斯·莫斯(Alex Moss)。亚历克斯·莫斯拥有近30年的英国房地产投融资的经验，同时是欧洲上市房地产企业委员会的委员、多家房地产机构的顾问，他同时客座执教于英国多家著名商学院。

《英国房产周刊》：在2014年，房地产行业回报颇丰。在您看来，2015年是否也会有2014年这么好的业绩？因为我听闻一些对冲基金经理预测2015年市场行情不好，您认为呢？

亚历克斯·莫斯：最主要的问题是相关性和绩效驱动因素已发生变化。从历史上看，RIETs与股市的相关性约为85％-90％。然而，在过去的一年半中，这种相关性变化了很多。现在REITs主要是受债券市场的推动。

如果我们回到2013年5月，当伯南克（当时美联储主席）首次谈论到“Tampering”，人们担心利率会上涨。当时REITs经历了大约一周的抛售期，然后又恢复了过来。

从那以后，我们看到的是国债的收益率持续走低。当我们想英国国债收益率会从2.5%涨到3.5％时，收益率下降到1.5％。所以，就差了200bps。所以这也就解释了最近RIETs的表现。因为，REITs是受到债券市场的影响，国债收益率越低，它的价值更高。

所以，这也就是说如果国债收益率开始上涨，那么REITs出现回调的风险也会增加。不过，我认为，在英国，仍然可能会出现债券收益率翻了一倍，而REITs的收益率还是很高。

不过，如果在短时间内人们担心利率上升，那么REITs的价格就一定会有一个短期回调，因为这种情况以前已经出现过两次了。如果我们看历史表现，那么可以说REITs在近三年内都表现得很好，2012年是31％，13年是20％然后2014年是24％。所以从历史上看来，REITs价格的回调将会出现。

另外，因为大部分当前产品的收益率都是由国债收益率减少所驱动，所以接下来我们希望看到的是，下一阶段的增长是来自于租金收入。而这取决于GDP的增长，即最根本的经济增长。

《英国房产周刊》：你觉得在房地产市场会出现修正吗？

亚历克斯·莫斯：在REITs市场上，回调是非常迅速的，因为REITs的高流动性和进行交易。所以你会看到在一周内REITs可能会出现5％或15％的波动。而在房地产市场回调会需要更长的时间及缓慢的变化。

在房地产市场上有两个关键点：其一是租户的变化，租户是否在增加？二是世界经济的大环境。

伦敦中心房地产市场80%的交易都是来自海外投资者。比如说如果你突然看到欧洲央行（ECB）启动QE，然后发现欧元非常便宜，那么你投资将会从伦敦转移到换到欧元区，例如巴黎或者别的地方。

在英国我们预计利率会上升。在全球范围内，美国可能会率先提高他们的利率，其次是英国。因此，我们将会看到英镑会走强。所以不可避免地，对于那些流入英国物业的投资来说这不是一个好消息。但气氛环境还是非常不错的，因为公司没有用太多的杠杆，另外利用杠杆的成本也比较低。

《英国房产周刊》：与房地产投资信托基金（REIT）相比，直接投资房地产有哪些优势和劣势？

亚历克斯·莫斯：直接投资房地产的缺点很明显，那就是流动性差。按理说，如果你直接买一栋楼，那么你通常会享有单一所有权。而房地产投资信托基金（REITs）是一种可以交易的证券。如果利率向上，那么你就可以卖掉REITs，这都可以在一天内完成非常容易。而不动产通常需要3-6个月才能卖出。而在市场下跌的情况下，这可能需要更长的时间，也更难卖。这就是直接投资的主要问题。正如我们在全球金融危机时看到的，在价格下降时人们不希望在楼上做买卖。

我们可以看到有越来越多的人通过房地产投资信托基金来投资房地产市场，这大概是因为他们担心退出机制。您可以在早晨醒来，谈谈Grexit或欧元，或任何政治不确定性，比如下届大选的议会，以及其它各种各样的事情，如果是这样的话，你就很难收回你的投资，并尽快转移到别的东西。这就是为什么人们喜欢投资REITs的原因。

现实表明，长久看来，3年，REITs的回报是受到房地产市场的影响的。通过投资于房地产投资信托基金，投资者能获得到的不错的回报，还能享有流动性的好处。

《英国房产周刊》：REITs与契约型基金相比的投资优势是什么？

亚历克斯·莫斯: REITs的投资优势有两个：1、流动性好；2、专业性强。

比如说投资M&G，它们的资产组合中房地产所占比重较小，因为他们的投资领域更加多元。这样也很好，因为收益率高投资产品也够多元。另外也只有大型的基金才能走专业性投资路线。比如说，英国最大的两家REITs，LandSecurities和British Land，它们的投资组合中基本是包含了50%的伦敦中心区写字楼和50%的零售物业。Land Securities最近买下了BlueWater，而Blue Water是公认的英国最好的高质量零售物业之一。又比如说Hammerson，英国第三大的REIT, 最近也在改造Brent Cross。BrentCross是建于1976年英国最早的区域性大型购物中心。还有Intu，也是另外一家专注于零售物业的公司，旗下拥有Lakeside等多处零售物业。还有DerwentLondon、Capital Counties和Great Portland都在伦敦中心区各处有很多物业。当然，英国也有像SEGRO和Hansteen这样的工业地产REIT，它们在希斯罗附近有大量的工业用地及项目。所以总体上来说，相比较于基金的多元化投资，REIT的优势就在于既可以享受到上市公司的流动性优势，另外也有地产行业各领域的专业性。因为只有那些大型的购物中心，而非是那些容易受经济影响更大的街边小铺，才更有可能在市场中有竞争优势。所以这也是为什么投资者都希望投资于大型的购物中心。

《英国房产周刊》：那REIT与众筹相比呢？

亚历克斯·莫斯: 众筹是一种很好的募集资金方式，特别是对高科技或者创业公司这种人们都知道风险很大的投资领域来说。那么根据定义来说，众筹的问题就在于人们一起募集资金去抵押、投资，但每个人都是占很小的一块。但是众筹也有一些优点，比如说投资者不用担心怎么办手续走流程等，因为这些别人都已经做好了。另外投资者也有在二级市场上的定价优势。当然，众筹也是受到监管的。

《英国房产周刊》：那么个人投资者呢？他们可以怎么投资？

亚历克斯·莫斯：现在市场上也有零售基金，像M＆G，他们做的非常好，当然这里的零售基金是指针对个人投资者，而不是指基金投在零售物业。所以除了投资股市之外，投资者们还可以选择像M＆G和Legal＆General这样的基金，它们都非常善于为个人投资者提供基金投资选择。所以这是两种个人投资渠道，投资者可以让投资组合更多元化，比如这样就可以投资到伦敦金融城的写字楼了，因为这些写字楼通常都相当昂贵数量也少。

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