在英国，随着一大批餐饮行业的华人移民面临退休、子女不愿经营餐馆、或者人手严重短缺等原因，越来越多的中餐馆急需转型。而这些华人餐馆业主所持有的餐馆房产，因为年久老化，市场价格并不理想。因此如何对中餐馆房产进行科学合理的改造，推动不动产增值的同时，带来对大化的收益回报？

针对当前英国华人餐馆业主们关心的这个问题，《英国房产周刊》特地专访了英国圆明园集团地产部总监陈先生。陈先生在英国从事房地产设计、承建和装潢多年，拥有丰富的餐馆升值改造的经验。

多重因素影响

大量中餐馆急待转型

普通的民用住宅的改造扩建一直都是业主们屡试不爽的增值投资，但中餐馆房产的升值改造何以越来越受青睐呢？

老旧的中餐馆升值改造的主要原因有：首先，大量的华人餐馆的业主年事已高，自己打理餐馆生意越来越力不从心；其次，华人餐馆业主的子女们往往又因为已经拥有了社会地位更高的职业方向，或者不想继续做中餐馆；再者，最近几年，由于移民和签证等政策越来越严，中餐馆的从业人员严重短缺，因此很多餐馆面临歇业关门、转让或转型的重大选择。”

而且，由于众多华商勤俭持家善于理财投资的特点，很多早期移民的华人经营了不止一个餐馆或店铺，逐渐面临退休后如何处理餐馆店铺的抉择。但是，选择简单地将餐馆店面转让的方式，收益率和升值改造后转让或继续经营的收益相对要低很多。

于是，最近几年，越来越多的华人餐馆业主开始选择将自己的餐馆房产改建成多套住宅，在带来稳定租金收益的同时，房产本身的价值有了大幅度提升，而且管理经营的成本和精力明显减少，成为退休后的一部分稳定收入。另外，改造后的房产运营业务，更容易被子女们所接受，成为一部分可继承可持续的家业。

还有一个因素，最近一些年，餐馆行业的竞争格外的激烈，尤其是大型连锁的集团式运营的餐馆，对传统餐馆的冲击很大。很多华人的中餐馆同样也受到了冲击。好在很多中餐馆所在的位置很好，无论是改建成多用途的房产还是改成住宅房产，潜力都非常巨大。

而且，通过华人餐馆的改造，无形中对周边餐饮业的良性发展会起到促进作用，从而增加社区的综合发展，为改建后的房产出租和固定资产增值带来推动作用。

最近几年，餐馆改建成住宅的趋势非常明显。即使餐馆所在的街区大部分物业都是商业用途，从我们的经验看，改建成混合用途的房产的增值空间也很大。因为我们在保留楼面的商业用途的同时，将楼上的部分改建成多套出租房产。

如何规避改造风险

常见注意事项

餐馆增值改造的好处要大过可能带来的弊端。餐馆业主在改造前唯一需要深思的是，从餐馆一旦改成民用住宅，放弃餐馆的A3牌照，如果有一天又想改回餐馆牌照，就会费一些周折。当然了，当地政府也会考虑到这处房产曾经做过餐馆的历史，因此重新申请餐馆牌照的难度并不是太大。这个可能的风险也包括改建的成本浪费。

针对这种可能出现的周折，我们往往会建议餐馆的业主保留餐馆牌照的楼面部分，而改建后面后半部分和楼上的空间，作为出租房产使用。

还有，为了做到房产使用面积最大化，从而带来的收益最大化。我们需要对周边住房的供需关系进行深入的市场调查。比如在大学附近学生比较集中的地区，我们建议将房产整体改造成学生公寓；在置业白领比较集中的区域，我们建议在保留餐馆楼面的同时，大部分改建成单身公寓或一居室的户型；对于家庭聚居区，两居室或三居室的公寓更为合理。

在承建的过程中，一定要考虑未来五到十年甚至更长远的市场趋势和用途，我们一定会为客户增去收益最大化。

由于目前伦敦出租房产的缺口高达20%到25%，市场供不应求的局面严重。尤其是这几年大量来自东欧的有一技之长的移民，他们大多数有固定的工作稳定的收入，对出租房的需求量很大。

再者，改造后的房产还可以供应给辖区政府，作为政府廉租房使用。辖区政府廉租房的房租和政策等方面也会有一定的优势。

总体而言，餐馆改造是一项非常值得的投资举动。仅仅从固定资产增值一项，就能给业主带来丰厚的回报。我们有好几项改建，固定资产的增幅很容易翻倍。

最后需要强调的是，在涉及到餐馆改造、房产扩建或者牌照种类变更等不太确定的事情上，建议各位餐馆业主一定要向有经验的专业人士咨询，进行全面评估后再做决定。

中餐馆转型

常见增值改造实例分析

餐馆升值改造分几大类：一种是改建后继续作为商业用途；一种就是改建成住宅；还有就是保留一部分商用的同时另外一部分作为住宅。

比如说我们承建的一个位于剑桥的餐馆改造项目。这个餐馆如果仅仅按照目前的店面出租的话，每年的租金收益大约是2万到3万英镑。按照餐馆房产的规模改建成将近20套的单间学生公寓后，每年的租金收益约为19万英镑，每年的收益是改造前的8到9倍。这个改造的成本包括设计、申请许可、工程承建等费用，能够控制在30万英镑以内，也就是说，改造成本是改造后一年半到两年的营收，之后就完全进入纯盈利阶段。这个餐馆在改造前的市场价值约40万，加上改造成本30万英镑，总共是70万。在改造后，这处房产的总价值达到160万英镑。

如果只是按照餐馆来转让的，其价值仅仅是40万英镑。但是经过改造的这处房产，不但年收益有了大幅度提高，其总价值也有了猛增。这类改造，适用于英国很多大学所在城市的中餐馆房产。

在伦敦地区，餐馆价值48万，目前一年的租金是2.5万。如果改成住宅或者有HMO许可的出租房，在保留餐馆楼面的同时，改建成12套单间公寓。这项餐馆改建工程，总的投入是15万英镑，改建后的年收入不低于14.4万英镑，基本上相当于一年建设成本，店面还可以继续经营。改建后的固定资产从48万英镑，增长到120万英镑，猛增两倍半。

另外的改建模式还有，餐馆的A3牌照级别很高，很容易改成其它低一点级别的牌照，比如改成咖啡馆、商店店铺等形式，还有的改建成其它很多形式的用途，投入低收益高，可以自己经营，也可以改建后高价出售。这些形式都非常灵活，我们能够帮助客户资产增值的方式还很多。

对于那些拥有永久产权的餐馆业主，如果手头没有足够的资金进行升值改造，我们还能够帮助业主进行融资、承建。当然，申请许可、改造设计更是我们所擅长的。

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