首页平安集团劳合社或人去楼空 平安集团英国投资遇挑战
作者：董白白 发布于：2014/6/23 22:41:56 专题报道
【本报记者董白白】与其他中国企业选择在英买地建楼所不同，平安集团选择了相对快速的投资模式，直接收购了英国伦敦的一处地标性建筑——劳合大厦。而比起将上百万级的资金拴在一个至少需要3到5年才能看见成效的项目上，平安这样的投资模式也可谓是立竿见影。2013年7月8号，平安保险以2.6亿英镑从德国地产基金Commerz Real购得英国劳合大厦，成为这座古董级伦敦标地标的新主人。
虽然规避了资金流被套牢，审批手续繁琐等一些列复杂问题，但这并不意味着平安的投资因此规避了更多的风险。与之相反，要接手运营一桩历史悠久的“名”建筑，实际操作中遇到的困难远超中国投资者的预期。
根据6月1日的《星期日泰晤士报》(SundayTimes)报道，作为劳合大厦最大的承租方——伦敦著名的保险市场劳合社正在考虑从现在已归中国平安集团所有的大厦中迁出，另觅新址。由于劳合社租用了该大厦近三分之二的面积，一旦搬出，将面临人去楼空的局面。在投资英国房市不到一年之计便传出这样的消息，无疑为平安保险在英国地产投资之路增添了一片阴云。
劳合社目前的总部大楼是1986年建成的历史性的建筑，并且已定居于此近30年，此次搬出的原因是对其设计的“失望”。“劳合社毫不隐瞒地表达了他们对其总部大楼的失望，这栋楼的电梯和一些大楼设施都在建筑外围。”星期日泰晤士报写到：“由于科技的进步，劳合社目前只用到了这栋总面积350,000平方英尺建筑的三分之二，剩余的部分转租给其他机构。”
作为一桩古董文物级的建筑，随着时间的推移，该大厦高昂的维护费用，包括服务费和电费在内的隐性费用已成为劳合社是否选择继续租赁合同的关键考量因素。劳合社首席执行官理查德·沃德（Richard Ward）早前就曾表示‘明智的人会去考虑他们有哪些选择’。对于劳合社来说，与前房东签订的合同中所设置的2021年中止租赁选择权则成为公司未来的一个选择。
据悉，劳合社正在考虑将从现有的总部大厦中迁出，将伦敦总部搬迁至在今年二月刚刚获得规划许可的Gotham City大厦。大厦坐落于Leadenhall Street附近，由Make Architects设计，由总部位于英国的大型地产投资基金TIAA Henderson投资开发和管理。另有相关人士表示，对劳合社来说，如果试图在现有区域内寻觅新的办公地址，那么Gotham City大厦将是他们唯一的选择，除非他们愿意尝试将总部搬至位于金丝雀码头的新金融城地区。
平安对劳埃德大楼的投资由香港私募股权基金基汇资本(Gaw Capital)进行管理的。劳合社的这些动作，很明显是对东方投资者发起的挑战。这场租客与房东间的较量或将引发中国投资着对英国房产投资市场的重新考量。虽然前景广阔，但也不是一帆风顺，毫无风险。如何将利润长久的抓在自己的手里，还需在投资前更加谨慎。在此不得不指出，鉴于劳合大厦在2011年被授予一级陈列建筑(Grade I listed Building)称号，这是英国政府对于建筑的最高保护级别。一旦未来需要对写字楼进行改造，设计发挥空间可想而知。
据英国房产专业人士Jeffery Yang援引劳合社2012年年报的数据分析称，劳合社2012年支付给劳合大厦的租金为1680万英镑，若以约5.5%的购买成本来算，业主平安集团去年对此次收购的初始收益(Net Initial Yield)达到6.1%以上，而根据第一太平戴维斯2014年2月发布的一份研究报告显示，2013年伦敦金融城高级写字楼收益仅为4.75%。加之近一年人民币兑英镑汇率的有利变动，无论从哪方面看，平安的这次收购无疑是一次成功的投资决策。
另有分析人士指出，劳合社在新房东接手大厦一年之计便放出或将搬迁的消息称，最大的意图是增加与新房东的议价资本。据了解，劳合社的下一次租金调整期为2016年，而在最近两次房租调整中，劳合社可谓表现卓越，连续两年保持租金不变，每平方英尺仅为48英镑。这一价格比伦敦金融城写字楼的平均租价低了约25%。
无论劳合社是否真心决定搬出劳合大厦，亦或只是以搬家为借口增加未来与中国房东的议价筹码，在这样一个时刻放出消息都是对中国投资者的一个挑战。是损失房租保全未来近20年的长期租约，还是大胆放弃，另觅新房客，中国企业必须有勇有谋，方能在海外投资市场中闯出成功之路。
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