【英国房产周刊 范慧勇】这两个月，伦敦房价高速的增幅有所放缓， 市场上开始出现泡沫就要破灭的说法。尽管如此，伦敦房价过去一年的增幅并没有因为放缓而出现负增长。对于一个增幅超过20% 的楼市，市场微调行为在一个政府毫不干预的自由经济体实属正常。问题的关键是，伦敦楼市目前处于房地产行情周期的哪个阶段，是总体上升行情的局部调整，还是过山车攀升到顶峰后的急转直下。

        根据英国财经战略研究机构成长战略研究所总裁Akhil Patel 和经济指标服务所总裁Phil Anderson 对过去数百年的几轮经济周期的房地产行业数据的研究分析，总结出英国房地产行业18 年市场周期的规律。

英国房市周期规律明显

        基于英国多家政府和民间机构的数据，Akhil Patel 和Phil Anderson 从18 世纪晚期的数据开始分析，总结出英国每18 到20 年循环的大经济周期。比如，从1972 年到1990 年的房地产周期，1990 年到2007 年间的有一个周期，而且每18 年一个大周期的发展， 从谷底回升到行情趋热微调，再次大幅上涨一直到峰值回落，其规律性明显，时间基本一致。

        正如本版的图表所示，18 年楼市周期的第一阶段房价上涨期通常会持续7 年之久，比如从1955 年/1975 年/1993 年开始的新一轮周期，上升期一直分别持续到1961 年/1981 年/2001 年。然后，房地产市场在热度足够高时开始一段波动型增长，并且攀升到新的高点，比如从1961 年到1972 年，从1981 年到1989 年，从2001 年到2007 年。当总共14 年的增长期到了强弩之末，整个房地产行业急转直下，跌倒谷底， 比如1972 年到1975 年，1989 年到1993 年，以及2007 年到2010 年的行业萧条。

        每个大周期的前7 年是持续上升期，第二个7 年有波动地上涨，当升到顶峰后，开始下滑，下滑恢复期需要4 年左右。这个周期非常明了简单， 英国的很多经济学家也在按照这个规律研究不同的行业发展周期。英国股市的周期几乎完全一致。在过去近60 年里的三次循环，让人们有充分的理由来按照这个规律进行规划，进行投资，并且防范风险。

        这种周期的发展跟英国经济发展周期的步调基本一致，但又有房地产行业的特殊性。Akhil Patel 和Phil Anderson 还强调，伦敦房市在受这个18 年周期的影响比起英国其它地区要弱，表现出极强的韧性，因为伦敦房产的刚性需求坚实。

目前处于周期的哪个阶段

        根据Akhil Patel 和Phil Anderson 研究的结果显示，伦敦乃至全英国目前处于从2011 年开始复苏的第一个7 年上升期。按照他们的分析，英国房价至少还将持续上涨4 年，到2018 年左右开始第二个7 年的增长期。因此， Akhil Patel 和Phil Anderson 认为，目前正在经历一个值得兴奋的大好行情。

        以伦敦市场为例，从2011 年开始， 租金不断上涨。从2012 年底开始，各大型楼盘开始动工兴建，在未来4 年里，约有230 个高楼项目规划动工兴建。正如图表显示，目前英国楼市正如早上6 点钟太阳冉冉升起。

        和前几次经济复苏初期一样，有政府的财政政策大力配合。目前，英国财政部的“购房援助计划” (Help to Buy) 有效地帮助数万家庭购得首套住房，启动了英国新楼盘的建设。

        由于2008 年金融危机的程度之深， 波及的范围极广，Akhil Patel 和Phil Anderson 坚定地认为，目前这一轮经济上升期将非常可靠，而且市场从低谷反弹的力量强劲。只要看看美国和英国的股市表现，以及长期低迷的日本开始呈现难得的起色，就不难理解当前的市场的乐观前景。

        他们认为，如果考虑上信息产业的新一轮动力，3D 打印技术将带来的产业革命，智能手机将引发的阅读消费革命等利好要素，没有理由怀疑这一轮上升期的后劲。

接下来如何发展

        沿着Akhil Patel 和Phil Anderson 的分析，不难预测接下来的发展趋势。

        尽管有不少经济学家担心伦敦楼市出现泡沫， 但是Akhil Patel 和Phil Anderson 认为，房价高或增速高并不一定意味着有泡沫，因为高房价的驱动力明显有可持续性，而且英国整体的上升行情才刚刚启动。就算伦敦的增速放缓，并不意味着恶化到下滑行情，至少在2018 年左右，不会出现实质性的负增长。

        他们预测， 在2018 年前后， 英国楼市将出现一段时间的调整，但是这种调整只是下一阶段继续上涨的小插曲。整个房地产行业将继续增长到2024 年，那时，正如2007 年，楼市将到达过山车的顶峰时期。接下来可能发生的事情，大家只要回首仍然记忆犹新的2008 年，就不难想象了。

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