8.73%的出租房投资回报率以及43%的房价涨幅，南部一座看似普通的海滨城市何以领跑英国房地产市场？在默默无闻的背后，是什么样的源动力促使其楼市一路上扬？为此，本期《英国房产周刊》将目光投向了这座位于英国东南的海滨城市，通过对南安普顿市现有房地产行情进行盘点、中心城区未来10年的改造规划方案，并对现有新建住宅项目进行了细致、全面的梳理。

刚需支撑

买房出租收益可观稳健

作为英国南部的一座海滨城市，南安普顿并不特殊，在这里，码头、吊臂、集装箱，它拥有一切港口城市的必须元素；但是作为英国东南地区的海防门户，南安普顿却有其独特之处。隐匿在城市中的泰坦尼克号遇难者纪念碑，与各种现代化教学楼为邻的百年哈特利图书馆（HartleyLibrary），与时尚、潮流和谐共处的11世纪古城墙遗址，都是这座规划简单的城市背后复杂的过去。

和大部分海港城市类似，南安普顿的市中心很靠近码头，但并不拥挤；与其他英国城市不同，由于二战时期遭受了大规模的战火洗礼，南安普顿并没有太多历史悠久的建筑群。数个高层停车楼，大面积的集装箱码头，上世纪七八十年代遗留下来的灰色砖混怪物，大型购物中心，拼凑出这座海滨城市的外貌，偶尔路过的施工现场似乎在告诉记者，有些改变正在酝酿。

在南安普顿，高校和大型企业无疑为这座海滨城市增添了无限生机，大量的流动人口更是拉动了地区的租房需求。据了解，南安普顿的大型雇主包括南安普顿大学，南安普顿索伦特大学，南安普顿机场，英国地形测量局（OrdnanceSurvey），BBC南部电视台（BBC South），英国国家医疗服务系统（NHS），英国联合港口公司（Associated British Ports）以及嘉年华英国公司（CarnivalUK）。这些来自英国各地的雇员，甚至是来自世界各地的学生大军都为南安普顿的出租房市场源源不断的输送着新鲜血液。

尽管伦敦房产价格的增幅远远超出英国其它地区，但今年5月由汇丰银行(HSBC)最新发布的调查报道显示，南安普顿的出租房收益率为8.73%（2013年为7.82%），蝉联“买房出租”（Buy-to-Let）热门地点排行榜榜首。出租收益率几乎是伦敦不少区域的3倍。紧随其后的曼彻斯特、诺丁汉、布莱克浦和赫尔的收益率分别是7.98%、7.67%、7.63%和7.47。其中，南安普顿的出租房占全部住宅的23.42%。汇丰银行发布的报告中分析称，南安普顿的房东们普遍受惠于相对低的房价以及强大的出租需求。而租房需求主要来自于沿海的地理位置所带来的季节性工作者和前来度假的旅游者，以及在南安普顿求学的学生。

与此同时，由房地产网站Rightmove和牛津经济研究院的专家共同完成的一份调查指出，截至2019年，英国东南地区的房产价格将飙升37.3%，而首都伦敦的价格涨幅为32.5%。报告中指出，由于距离伦敦较近且交通便利，汉普郡的南安普顿的表现奖尤为突出，以43%的涨幅速度遥遥领跑其他城市。

在采访中，Austion&Wyatt地产经纪公司南安普顿分公司的经理格伦·克伦普为记者算了一笔简单的投资收益账。以一套位于南安普顿市中心的两居室公寓为例，目前该类型房产的售价约为15万-17.5万英镑起，如果用于出租，每月的租金回报约为750英镑。一年下来，投资者可获得约9,000英镑的房租。如果考虑上房租的年涨幅，收益更为可观。

据LSL房地产服务公司新近发布的一组数据显示，截止今年7月的过去一年中，英格兰和威尔士地区的房屋月租金上涨了2%，高于1.9%的居民消费价格指数（CPI）通货膨胀率。英国的东南部年增长幅度创下纪录。平均租金达到为775英镑/月，与一年前相比上涨3.8%。此外，除了租金收益，房价的增幅也为投资者带来了丰厚的利润。按房价43%的涨幅计算，5年后这套两居室的公寓将增值64,500至75,250英镑。

混合型居住

处处是热点

在对南安普顿进行的实地走访中《英国房产周刊》的记者发现，安南普顿的房产市场并未分化出特定的热门区域。由于南安普顿的城市面积有限，且交通网络十分发达、便捷，主要的公交公司包括First,Unilink， BlueStar, CityLink等，可提供覆盖全市24小时的运输服务。因此，无论住在哪个区域居住，几乎都可纳入40分钟的公交通勤圈。

除市中心外，相对受欢迎的区域是距市中心仅2英里海菲德(High field)。由于南安普顿大学坐落于此，这一地区汇聚了来自世界各地的留学生群体。当然，其中华人学生的比例也逐年上升。在采访中，《英国房产周刊》的记者发现，在南安普顿大学海菲德校区外的一条主路上就密集地分布着中国超市以及多家中餐馆。仅在记者进行采访的半小时中，就有数十名华人学生光顾其中一家中国超市，可以说是生意兴隆。其间，该中国超市的负责人苏先生也对记者讲述了最近几年南安普顿地区以及南安普顿大学发生的变化。

说到南安普顿的房地产市场，苏先生有颇多感慨。“南安普顿的房子算是很便宜的了，尤其是和附近的另一座城市温彻斯特相比。不管是租房还是买房，价格都很实惠。比如距离南安普顿仅15分钟车程的温彻斯特，南安普顿大学在那也有一个校区，虽然不少中国学生都在那个校区读书，但还是有近90%的学生选择住在南安普顿。一是因为学校的宿舍太紧俏，很多学生都申请不到；二是因为那里房价太贵，是传统的英国富人区，很多退休的伦敦人都喜欢搬去温彻斯特养老。即便算上每月往返南安普顿和温彻斯特的交通成本，在南安普顿租房还是便宜。而且学生喜欢热闹，南安普顿既有大型购物中心WestQuay，也有各种各样的酒吧、餐馆，是一个很适合生活的海滨城市。”

“和过去相比，越来越多华人留学生到这里来上学。”南安普顿是个小地方，常住的华人大约只有两三千左右。与伯明翰、曼彻斯特这样的大城市相比，这样的规模并不大。但是每年来来往往的留学生越来越多。“几年前，很少听说有华人在南安普顿购置房产，最近几年情况不一样了。据我所知，有一位华人投资者在南安普顿购买了7套房产。我想这也可以说明南安普顿的楼市很值得投资。”苏先生补充道。

有限空间

重写无限的未来

在采访中， Austion&Wyatt地产经纪公司南安普顿分公司的经理格伦·克伦普（GlenCrump）对《英国房产周刊》的记者表示，由于市中心的面积很有限，且大部分的地区都已经被规划过了，因此南安普顿面临的问题并不是开发而是改造。目前，已经有一些重建项目开始动工了，走在市中心就可以看到一栋栋被施工围挡围住的旧楼以及正在施工的那些大型吊臂车和挖掘机们。这样的改造工程大约是从2014年初大规模开始的，未来还将有更多的地区被划入改造范围。

在南安普顿未来发展方案中7个项目中的3个都规划有新建住宅，分别为果蔬市场（Fruit&VegetableMarket）改造项目，伊钦河河畔项目（Itchen Riverside）以及Heart of The City项目。粗略统计，至少将在市中心地区新建约300套住宅。此外，在市中心周边区域，南安普顿市政府已经批准了两个大型经济适用房建设计划，分别位于城市的西南和北部。其中Millbrook,Redbridge和Maybush项目至少将新建500套经济适用房。

回报稳定

投资优势强于伦敦

时下，伦敦房价一路飙升，投资成本日渐高涨，投资者的收益率却跑不过房价。面对这样略显鸡肋的投资环境，不少明智的投资者都将目锁定在了南安普顿这个投资成本低且收益稳定的城市。

当被问及如何预测南安普顿地区未来房价走势这一问题时，格伦·克伦普充满自信的表情以及接近笃定的回答更是令记者十分意外。他说：“未来3-5年内，南安普顿的房价一定会涨的，而且会一直涨。就在几个月前，英国本地的报纸上就刊登过一则报道，预计未来几年内英格兰地区房价涨势强劲的四大区域，其中就有南安普顿。”

不仅房价看涨，南安普顿购房的投资回报率表现的也相当突出。据格伦·克伦普透露，很多到他们分公司进行咨询的客户目的都十分明确，一进门就会表明他们是要买房出租的。由于这一需求日趋强大，作为公司经理的他通常负责接待这类投资型客户。

此外，格伦·克伦普还表示，仅他一人就曾经接待过数位来自中国的投资型买家。其中一些买家明确的表示，一旦房产增值超过10%就可以将其转手出售。而大部分投资者还是将目光投向了出租市场，以获得长远、稳定的投资收益。在采访中，一位本地居民Dalton对记者透露，除了自己家现在居住的这套房产之外，他还有一套房产用来出租。由于南安有大学，只要地点还算方便，房子就很容易租出去，几乎无须担心。几年下来租金收入一直很稳定，他对自己的当初的投资决定也表示十分满意。

随着南安普顿一个个改建工程的陆续开工建设，大批新建住宅进入市场，未来其房价是否能够如专家预测的在未来5年内连续增长？出租房市场是否会受到大批新建住宅的冲击？投资者的实际收益是否稳定、可观？带着这些问题，《英国房产周刊》将持续关注南安普顿的房产走势。

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