不论是公差还是私访，我每个月至少去剑桥一两次。无论从哪条主路进入剑桥市区，都能看到剑桥周边地带大片的工地，有的已经建起新的小高层公寓或一排排的连体别墅，有的地块遍布发掘机铲车开始整地打桩，还有一两处地块项目的销售展示厅搭建完成、但是被圈围的工地依然荒芜空荡。

从多年前开始关注英国房地产市场以来，就知道剑桥大学城所在的剑桥市的房产和伦敦的并驾齐驱，在足够安全保值的同时，房价增幅和持续的升值潜力都很令人满意。但是，根据笔者最近对剑桥的实地探访和对业内人士的深入采访，接下来的五到十年间，剑桥周边巨量新完工的住宅项目，难免会给房地产市场增添可能的变数。

毋庸置疑，剑桥凭借其在国际科研教育以及高新科技产业领域的顶级地位，不但吸引了全世界的顶级人才，同时也吸引了来自全球的资金投入。根据以往的经历，剑桥的房地产严重供不应求。就像英国很多城市，尤其是伦敦、伯明翰等在为人口高速增长、住房严重短缺以及如何保护周边绿地的矛盾伤透脑筋一样，剑桥同样面临困局。

供应严重低于需求的局面造就了房价飙升的局面。根据Hometrack的统计，过去7年里，剑桥的房价增幅超过包括伦敦在内的英国任何地区，剑桥的平均房价比2007年金融危机前的峰值时高出三分之一。截止到10月底的过去一年里，剑桥房产的增幅为17.9%（平均增加值为5.3万英镑），在全英国仅次于伦敦。根据英国最大的房地产网络Zoopla的统计，剑桥地区的平均房价超过35万英镑，其中独立别墅的平均价格在今秋已经突破50万英镑（更多数据详见本期《英国房产周刊•剑桥房产投资专题》第4、5版）。

解铃还须系铃人，剑桥市政府和周边辖区的南剑桥郡政府陆续做出长远规划，希望在不打击房市的同时，能够源源不断地有序地供应住宅。在保护周边绿地的同时，还在逐渐规划准备兴建更多的卫星田园村镇，配合剑桥大学各大学院、安格利亚鲁斯金大学等科研教学机构的良性扩张和产业化科技园区的发展。

但是，努力解决住房压力的大规模新区建设，会不会从供不应求的买方困局，转变成供过于求的卖方败局呢？

读者能够从《英国房产周刊》本期的剑桥专题中清楚地看到将近20个在建或接近完工在售的楼盘，同时也有15个确定的规划或已经破图动工的大型项目，比如剑桥大学西北校区、位于市中心南部Addenbrooke医院地带的剑桥生物医药校区大型项目等。在剑桥市周边的地区，剑桥郡政府同样战略批准了几个大型的卫星田园村镇项目，Northstowe、Cambourne、 和Waterbeach等几大村镇，将新增数万套住宅和相应的公共配套设施（更详细的在建楼盘和规划新区详见本期第6、7、8版）。

以剑桥大学西北校区为例，整个区域从剑桥大学丘吉尔学院向11号高速公路与14号国道快速路的汇合立交处延伸，形成的三角地带在未来10到15年间，将从曾经牛羊遍地的农场，变成国际级科研院所和校舍、商住综合新区。按照剑桥市批准的规划，新区至少包括1500套商品房、1500套教职员工住房、2000套学生公寓，以及十几万平米相配套的商业、娱乐、医疗、子弟教育等公共设施，和英国任何地方都不可或缺的公园绿地。

根据在剑桥运营了近180年的房地产中介Bidwells的统计，2010年到2013年，剑桥每年新完工交付的住宅约有700套，2013年到2014年间新建住宅有1270套，并且在接下来的三五年里，每年新建住宅将保持在1500套到2000套之间。

同样根据Bidwells多年统计的结果显示，剑桥每年平均新增需求约为700套。这样看来，接下来的5年内，供大于求的局面似乎不可避免。

同样的，解铃还须系铃人。剑桥当地政府在规划兴建大学校区、产业园区和大量住宅新区的同时，也是推动创造房产需求的过程。其中，就业人口的增加是关键。

剑桥是全英国人口增长最快的城市，在2001年和2011年两次人口普查之间的十年里，剑桥人口增长了11.8%，当地政府预计到2031年前，剑桥人口至少还将增长31%。这些新增人口中，绝大部分就业人口。根据英国城市研究中心(CfC)统计，在全英国64个城市中，剑桥人口的高等教育或职称居民比例最高(65.9%)，失业率全英最低，仅为1.4%。另外，根据英国智库Grant Thornton新近的一份研究报告分析，剑桥是英国除了伦敦之外最具经济活力的城市。

按照目前获批的规划，剑桥正在兴建的新校区、科研基地、科技产业园以及新住宅村镇新区等，在接下来的15年内能够创造近4万个就业岗位。这注定会给房地产市场注入强大的升力。

正如读者从本期专题的另外一篇文章中看到，大量华人科教研发人员的进驻、华人投资者的青睐，也在不断地推动剑桥房地产市场。和华人一起大举投资剑桥的国际买家还有来自包括俄罗斯在内的欧洲买家，以及中东、美国、印度等世界各地的高净资产人士。这些精英或富豪们从剑桥房产市场获益的同时，也将极力维护市场的长期稳定。

当然，行文自此，我们最不能忘记的是：剑桥房地产市场的未来，更多地把握在政府的审批和房地产开发商的手里。供需能否平衡？供不应求还是供过于求？只是房地产开发商新建项目进程快慢的市场表现之一。

至于房价，只要剑桥大学存在一天，房价就会持续增长一天。而我坚信，剑桥大学是永生的！

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