首页如何通过抵押贷款购买期房
作者：梅子 发布于：2014/11/7 7:07:01 专题报道
【英国房产周刊 梅子】购买期房有其对购买者独特的挑战。多数开发商都希望你在交换合同前有适当的抵押贷款。你还需在交易时支付5%至10%的押金。
然而多数贷款银行将只提供有效期为半年的贷款证书，所以如果你的房产半年内不能交付，那么你之后将不得不重新申请贷款。假如不重新申请的话将有可能失去押金，同时你也面临着不得不寻找新的房产的可能。
多数贷款人同样也希望在项目开始和结束时做个房产估值，所以如果房产价值骤变你的贷款规模也会不同。
目前，由于英国中央银行收紧按揭贷款政策，这意味着贷款银行对借款人要求的负担能力和压力测试更加严格，以确保其有足够能力偿还贷款。
Bolt Burdon Kemp律师事务所的Stephen Hill指出，许多人在支付押金、签署房屋建筑购买协议时都没有意识到他们在合同中以宣传的价格购买了房产。如果购房者因无论何种原因没有完成交易，他们将因未能履行协议中他们的部分而失去押金。另外，如果建筑商持续以更低价格出售，他们将因协定价格与建筑商实际出售的价格不同而被起诉。
购买期房时，购房者通常被要求支付10%至30%的押金并且签订往往由房屋建筑商制定的合约用以约定同意支付余额并且在竣工时完成交易。
然而问题在于，如果房价跳水，那么房产可能不能提供足够的保障来获得抵押贷款用以支付购买时价格的余额，并且买方除非筹集到足够的现金否则将不能完成交易。
假如买方因为未能支付余额而被要求从交易中退出，他们还可能被房屋建筑商起诉。购买期房时，多数买家没有意识到如果他们没能完成交易，那么除了肯定要放弃押金外，还将因给房屋建筑商带来的进一步损失而被起诉。
历经了上一次经济衰退，由于房产价格暴跌而未能筹集到贷款且被无数房屋建筑商起诉的期房购买者们总有太多的疑问。
贷款银行看法如何
Santander银行表示：“我们将根据规格和未来的建筑做出估价，并且竣工时会再次估价。如果房产不能在半年内交付，那么等到真正快交付使用时候需重新议价。顾客通常需在28天内交易，可能在最后交付阶段还不知道房产或者最终整个社区什么样，这也是需要考虑的风险之一。不过买得早往往可以有折扣。”
英国最大的按揭贷款银行Halifax的抵押贷款总监Craig McKinlay指出：“期房抵押贷款申请可以说与其他任何贷款申请没有任何不同。所不同的是估价是基于选址而非竣工的楼盘。因此估价师将依据建筑商的规划而给出价格。建筑完工时会有一个最终验收的过程来确保房产兑现了所承诺的规划。我们经营范畴内确实有针对这种情况的含更长报价有效期的产品。Halifax当前新的建筑产品有有效期持续至2015年1月31日的。”
按揭顾问看法如何
SPF私人客户按揭贷款顾问公司的首席执行官Mark Harris表示，购买期房时候获得抵押贷款是很简单的，尽管一些贷款人仍旧针对贷款比率有一些限制，特别是新楼盘的公寓，但总体与其他买卖交易没什么不同。抵押贷款没什么具体好处，缺陷倒是很多。其有效期一般为3至6个月——因此至大多期房竣工交付时都已过期。
许多购房者干脆在不到半年就要竣工的时交易并且一步注资到位。如果工程进度慢于计划，则你的抵押贷款也需延期，这通常不是什么大事儿，但这往往会成为贷款人改变条款的契机。
如果你最终买亏了，抵押贷款将依据估价或购买价中较低的那一个贷出——因此你将需要额外的押金。这不仅不起作用，相反，如果房产增值，贷款人还是希望看到实实在在的押金注入。
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