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选房有技巧 投资讲策略 大选之后英国楼市迎来两大利好——专访英国华人房地产协会会长、CBRE中国业务总监萧克
作者:  发布于:2015/5/21 8:28:26  职业精英

2015年英国政府换届大选的结果于5月8日清早揭晓,英国保守党在英国国会下议院获得超过半数的议席之后,保守党领袖大卫·卡梅伦获得英国女王授权组建新一届政府。

英国保守党单独执政的局面,将消除房地产界在大选之前担心的工党提出的豪宅税、出租房租金封顶以及对海外购房者加收印花税等政纲。英国大选过后将对房地产业产生何种影响?伦敦楼市将发生什么样的变化?华人投资者在伦敦购房需要注意哪些事项?伦敦哪些区域房产具有较大的前景?针对这些问题,《英国房产周刊》记者特地专访了英国华人房地产协会会长、世邦魏理仕(CBRE)中国业务总监萧克先生。

(图说:英国华人房地产协会会长、世邦魏理仕(CBRE)中国业务总监萧克先生)

大选之后两大利好

 

英国房产周刊

英国大选结束,保守党单独执政,英国政局从大选前的不确定状态转向明朗,请问您觉得英国楼市接下来将呈现何种发展趋势?

 

 

萧克:大选过后,为房地产市场带来了两个利好现象。第一是保守党以多数党独立执政。通过之前几大党派对房产政策进行比较可以发现,保守党的房产政策是众多党派中比较好的。比如工党,就提出了豪宅税等税费的增加。具体到税费方面,保守党的政策是最利好的。因此保守党执政为众多买家消除了顾虑。

第二个利好是结束了过去半年甚至一年时间内,投资者对英国房地产市场不确定性的担忧。因为就投资市场而言,投资者最怕的就是不确定性。由于大家都处在一个观望期,从而对市场的交易量造成很大的影响。而保守党独立执政可以说以最快速度的消除了市场中的不确定性。因为,如果出现联合政府,也意味着存在着一段时间的不确定性。

而利好带来的是受去半年至一年内被大选不确定性所压抑的需求的一次爆发。从投资角度,不仅仅是房产的回暖,英镑汇率在大选结束后几小时就出现了上涨,股市也是如此。所有的这些都为市场增加了信心。而投资者自然愿意在这个时候入市。

在接下来的时间内,房产市场会表现出一定的趋势:一是交易量增多,二是价格出现一定上涨。

对华人投资者的建议

 

英国房产周刊

针对上述趋势,您觉得投资者,尤其是华人投资者应当如何投资英国房产?

 

萧克:首先还是要理智的投资。在大选后的半年内会出现一个市场活跃期,这将促使房价的上涨。我个人认为在快速上涨期之后,很可能出现一个持续稳定或减缓的情况。因为过去几年,英国的房价已经攀升到一定的高度。众多专业人士都认为房价的可承受能力也受到一定的压力。比如今年出现10%的涨幅,那么明年能否出现一样的涨幅,我还是持怀疑态度的。

对投资者来说,要根据他们的投资目的来具体分析。如果用于自住,有些购房者就是很吃定伦敦的一些钻石地段,比如切尔西、肯辛顿等;这些区域从保值角度来说都是很不错的,但同时由于这些区域目前价值已经很高,所以在未来短时间内的增值潜力也将有限。然而市中心的一些新建住宅,特别是单价比较高的新建项目,尤其是每平方英尺2000英镑以上甚至更高,虽然会在大选后会增加一部分流动性,但是未来的压力还是很大。对于单纯的投资者来说,每平方英尺单价低于1500英镑的这类房产流动性会很好。这些房产不仅受到来自海外的资金追逐,同时还要承受来自本土刚性需求的压力,这些都将在未来表现出一个持续的增长趋势。然而,此类投资型房产所在区域的自住环境尚不十分完善,因此还需购房者平衡自住与投资之间的关系。

期房投资

 

英国房产周刊

最近几年,越来越多的华人投资者投资英国伦敦的期房,并有部分投资者开始炒楼花。请问您觉得目前伦敦期房有何优势?投资需要注意什么?

 

萧克:目前来说,投资期房还是有一定的优势。投资期房的优势在于,在早期以一个较低的价格入市,可以获得一个相对大的增值空间。如果交房时间较晚,那么越早进入,优惠的程度就越大。相应的,早期的投资额度也不高。

但是,与过去相比,现在的期房投资者应该更加谨慎。如果抱着短期内转手的预期,购买楼花的买家在申请贷款时是比较困难的,因此,卖楼花很可能只适合寻找现金买家。当然,针对一些单价特别高的楼花,它在转卖时流动性可能会遇到一些问题。与过去给楼花加价10%-20%也能出售的情况相比,现在转售楼花的难度会略大。

从根本来说,投资的机会还是取决于物业价值。如果物业的价值低,那么机会还是比较大的,如果物业价格太高,需要充分做好交房的准备。

 

英国房产周刊

在当前的市场环境中,针对期房投资者,如何规避风险,让收益率最大化?

 

萧克:首先投资者购买期房的策略和期望要有一个合理的规划。对于期房投资,在早期以一个比较优惠的价格入手,到之后的交房环节以及后续的出租或者转让阶段,期房的增值一定比购买现房要高。无论市场是什么情形,期房和现房的价格差都是一定会存在的。如果期房购买者是采取这种"期房价格差"的策略,那么不论行情如何都是可以操作的。如果是为了倒卖楼花,虽然回报会更高,但是相应的风险也更高。还是提醒投资者要做好两手准备。

有策略地选房

 

英国房产周刊

华人投资者在英国伦敦挑选投资房产过程中,需要注意哪些方面的问题?

 

萧克:从投资的角度,在挑选房产时可以从三个方面进行考察。首先是楼盘的规模。比如投资者看中了一个共4、5期的大型楼盘,如果在第一期时购买,后面几期的价格一定会上涨。虽然幅度可能无法确定,但是作为开发商本身,都会在价格上做一个阶梯式的上调。

其次是选择一些有政府规划的再建改造项目区域,比如Nine Elms, King's Cross,及泰晤士河南岸等。很多改造重建区都非常具有投资价值。有政府改造工程做支持,该区域的环境、品味以及周边的配套基础设施都将带来明显的提高,同时也会带来价值的增长。

最后,将有大型基础设施途经的区域。比如正在建设的伦敦横贯城铁(Crossrail)途经的一些区域,比如中心区的Tottenham Court Road,Moorgate,Farringdon东边的Canary Wharf或者东北边的Stratford,当然还包括地铁Northern Line延长线辐射到的区域,都会因为这些基础设施的开通而改善这些区域的生活便利程度,因此也会带来价格的提升。

伦敦潜力区和站点

 

英国房产周刊

从您的经验分析,伦敦楼市接下来将会有哪些价格上涨的潜力区域?

 

萧克:说到潜力,个人认为还取决于个人的需求。有些人是用于自住,有些用于投资。即便是针对自住房,仍包括不同的类型,有些是家庭居住,有些是年轻夫妇居住,此外还取决于个人对环境的喜好。从纯投资的角度,我个人比较看好金融城边缘地带,即邮编是EC1 的区域。在这个区域内,每平方英尺单价在1500英镑以下甚至1000英镑以下的房产还是具有很强的投资潜力的。因为这个区域本身就在不断地更新变化。另外,横贯城铁途经的区域也可以考虑,比如靠近市中心的Moorgate和Tottenham Court Road。此外,横贯城铁东、西两端线路途经的区域无论对于投资还是自助,都属于一个相对理想的选择。

对于家庭自住用房,个人比较看好伦敦西南的Fulham,Richmond、Kingston或Wimbledon等区域,或北部的Hampstead周边。其原因很简单:首先,这些地方的环境很好;其次,也属于伦敦范围,第三,周边的学校很好,第四,本地需求强劲。总结起来,这种区域的抗风险能力较强。考虑到这些期房新建项目并不多,也更适合有一定经济实力的家庭选购。

华人投资者比例

目前,华人投资者群体在不断分化。以前的华人购房主体以在英国工作、读书的群体为主,主要分布在东伦敦的Canary Wharf,Canada Water,South Quay等地区。这些区域以新房购买居多。而现在,新的一群以投资为导向的购房者可能会分布在南岸,金融城边缘甚至金融城等地区。过去,华人投资者大多会选择单价在每平方英尺1000英镑以下的房产,现在,这一价格区间可能会将单价提高至每平方英尺1000-1500英镑。最后,对于购买力很强的富豪投资者,他们可能会选择中心区的一些高层住宅套房或在像切尔西这种传统富人区购买别墅。虽然也有华人投资非常高档的房产,但目前来说仍是少数。

 



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